Kupiłem budynek mieszkalny bez pieniędzy w dół ~ Zostań bogaty powoli

Kupiłem budynek mieszkalny bez pieniędzy w dół ~ Zostań bogaty powoli

Nowy tutaj? Możesz chcieć aktualizacji za pośrednictwem poczty e-mail lub RSS feed. Dziękuję za wizytę!

Kiedy miałem 23 lata, kupiłem budynek mieszkalny o ośmiu jednostkach bez pieniędzy. I wyjechałem z gotówką w wysokości 1000 dolarów przy zamknięciu! To brzmi dość fancy, prawda? Nieprawidłowo.

Był to jeden z najgłupszych błędów inwestowania nieruchomości, które popełniłem w moim młodym życiu.

Uciekałem bez zmarszczek, ale było to spowodowane nadmierną dawką potu, łez i szczęścia. Żaden z nich nie jest spowodowany wiedzą inwestycyjną.

Dźwięk i gniew

Miałem 23 lata i dopiero w ubiegłym roku uzyskałem licencję nieruchomości. Moje pierwsze kilka miesięcy spędziły zakup i sprzedaż kilku jednostek górnych dla indywidualnych właścicieli domów. Prowizje były godne, ale jako nowy Realtor, mój podział z moją firmą był wysoki. Aby skomplikować ten problem, finansowałem moje stowarzyszenie, szkolenia i opłaty związkowe, aby zacząć. (To było przed tym, jak postanowiłem anulować moje karty kredytowe.)

Po kilku miesiącach zacząłem pracować więcej na rozwijających się rynkach zamkniętych i krótko sprzedawanych, które wstrząsnęły centralną Indianą. Prawnicy, lekarze i inni wysoko przychodni (głównie z Zachodniego Wybrzeża) wstrząsnęli naszym lokalnym rynkiem.

Kupowali 30 tysięcy dolarów, 40 tysięcy dolarów i 50 tysięcy dolarów domów, takich jak zabawki – mimo że były one nadmiernie cenione, nadfinansowane i tylko półfunkcyjne zabawki. Z rentami w zakresie od 400 do 1000 dolarów, po prostu nie mogli zniechęcać się do tego, co ich arkusze mówią im, że zwrot byłby. Kupili wiele domów widoczne niewidoczne i wykorzystali pierwszą firmę nieruchomości, która sprzedaje im.

Przedstawialiśmy wiele banków, które nie miały pojęcia o lokalnych cenach rynkowych. Oni również nie rozumieją obecnego stanu ich właściwości (nawet po tym, jak powiedzieliśmy im kilka razy). Ponad połowa transakcji spadła. Niezależnie od tego, czy banki były zbyt nierealne do negocjacji, czy zamknięcie zostało przerwane przez odkrycie tajemniczej więzi, drugiej hipoteki, o której nikt nie wiedział, czy jakikolwiek inny problem z tytułem, którego nawet nie wiedzieliśmy, był możliwy!

Była to trudniejsza praca dla niższej prowizji, ale były setki na setki nieruchomości, które pomogły nawet wycofać kontrole wynagrodzeń z miesiąca na miesiąc. I nauczyłem się wiele o tym, jak uniknąć błędów w inwestowaniu w nieruchomości.

Zarządzanie nieruchomościami wzywa

Po tym, jak większość inwestorów poza miastem zamknęła swoje nowe wypożyczenia, zaczęła szukać firmy, aby je zarządzać / wypożyczyć. Po kilkudziesięciu wnioskach o przystępną i wiarygodną firmę zarządzania nieruchomościami (i bez jasnej opcji cięcia), postanowiliśmy zacząć oferować usługę sami.

Dołączyłem do sił z brokerem, który spędził swój czas skupiając się na zdobyciu więcej liderów na zakup / sprzedaż. Rozmawiałem o tym, jak aktywnie zarządzać i wynająć wolne jednostki (które prawie zawsze potrzebują naprawy w pierwszej kolejności).

Ponieważ wielu z naszych klientów powtarzał już klientów, byli ekstatyczni, aby mieć możliwość posiadania własności zarządzanych przez nas w domu. W ciągu obiekty opole zaledwie sześciu miesięcy lub tak mieliśmy ponad 125 jednostek pod kierownictwem.

Pracowałem niezliczone godziny i odpowiadałem na najbardziej dziwne połączenia telefoniczne, które możesz sobie wyobrazić w każdej nocy. Ogólnie jednak szukaliśmy zysku i szukaliśmy sposobów na rozszerzenie naszego systemu w ciągu najbliższych kilku kwartali.

A Perfect Storm

W ramach naszej pracy sieciowej i wiodącej generacji regularnie uczestniczyliśmy w prywatnych spotkaniach, w których lokalni brokerzy spotkają się nawzajem ze swoimi obecnymi potrzebami i pragnieniami klientów. W jednym z poszczególnych spotkań, inny broker pisał jedną z własnych nieruchomości na sprzedaż. Były to dwa bocznie cztery placówki (w sumie osiem jednostek), z każdą jednostką jest jedna sypialnia. Był w niskich dochodach części miasta, ale poprosił tylko o 125 000 dolarów dla obu nieruchomości.

„125.000 dolarów za osiem jednostek?”, pomyślałem. „Musi być złapanie”

Był tam. Siedem z ośmiu jednostek miało najemców, ale tylko trzy miały historię płatności na czas. Nawet po wycofaniu jakichkolwiek nieopłacących najemców, każda jednostka będzie potrzebować pary tysięcy dolarów pracy, aby uzyskać coś godnego do wynajęcia. Ponadto, było cztery pieca w sumie, z których wszystkie prawdopodobnie zostały wykonane w latach 40. lub 50.

Innymi słowy, był to projekt według warunków każdego. Będzie to wymagało kilku napraw, kilku miesięcy ewakuacji, wizyty w sądzie i ponownego pokazania jednostek, ale… „125,000 dolarów za osiem jednostek!”

If Only Someone Would Loan Me the Money…

Dłużej i głębiej wchodzę w liczby. Zarządzam już nieruchomościami, koordynuję naprawy, negocjuję ceny materiałów i wynajmuję jednostki dla kilkudziesięciu innych klientów. Miało sens, że gdybym mógł uzyskać pożyczkę, mógłbym wkleić nieruchomość bezpośrednio do tego bieżącego systemu, który pracowałem.

Jednak doszło do wielkiego zagadnienia. Ani mój partner, ani ja nie byliśmy godni kredytu w jakimkolwiek sensie słowa. Szansa, że zostałem zatwierdzony na hipoteczną był złośliwy (tylko nie-właściciel zajęty, niskiego dochodu pożyczka komercyjna). Z żalem podniósłem nieruchomość do tyłu mojego umysłu i kontynuowałem proces budowy biznesu zarządzającego.

Na naszym kolejnym spotkaniu sieciowym, jednak, złapaliśmy wiatr niektórych dodatkowych wiadomości na temat nieruchomości. Broker, który ich posiadał, miał poważne kłopoty z około dziesięciu różnych kawałków nieruchomości. Obydwie budynki były finansowane przez popularnego inwestora / pożyczkodawcę ciężkich pieniędzy.

Prywatny pożyczkodawca stał się przerażony, że inwestor wkrótce zmarnował (dając pożyczkodawcy nieruchomość, z którą nie chciał nic wspólnego). Właściciel po prostu szukał wyjścia z nieruchomości, więc mógł skoncentrować swoją energię na jego ratowaniu innych własności.

Bez zbyt dużego myślenia, wyciągnęliśmy trigger.

A Bold Offer

Zamówiliśmy prywatnego pożyczkodawcę (osobę), który obecnie finansuje nieruchomość. Następnie zaproponowaliśmy mu pomysł, że przejmujemy pożyczkę i kupujemy nieruchomość od obecnego rozpaczliwego właściciela.

Oferujemy obojgu podpis na pożyczkę, dając inwestorowi dwa nazwiska w przeciwieństwie do tego, który miał obecnie. Później pokazał, jak powinniśmy naprawić sytuację, wyeliminować wszystkich najemców i włączyć ją do naszego systemu zarządzania.

Żaden z nas nie miał penny do naszych nazw, więc mieliśmy nawet sztuczki, które wymagają, aby prywatny pożyczkodawca rzeczywiście zainwestował więcej pieniędzy w nieruchomość. Abyśmy mogli go przejąć, musiałby nam pożyczyć dodatkowe 15 tysięcy dolarów, aby zastąpić pieca i naprawić dwie jednostki po ewakuacjach.

To była odważna oferta. Dajemy nic poza planem zarządzania i naszymi podpisami na prywatnej hipotece w wysokości 91.000 dolarów (w 12%) za osiem jednostek i pożyczkę gotówką w wysokości 16.000 dolarów. Pożyczkodawca musi wiedzieć jeszcze więcej o przygnębionych okolicznościach obecnego właściciela, więc zrobiliśmy to, ponieważ wziął naszą ofertę. Obecny właściciel był szczęśliwy, aby wyjść za to, co było zadłużone, a w ciągu tygodnia usiadaliśmy do zamknięcia.

Po podpisaniu papieru na moim pierwszym zakupie nieruchomości otrzymałem czek w wysokości 1000 dolarów (dla przedłużonych rent/depozytów na miesiąc). Nie dałem nic konkretnego, tylko mój bezcenny podpis i poszedłem do banku, aby deponować pieniądze.

“Tak więc tak działa nieruchomość” – wstrząsnąłem. Mogę się do tego przyzwyczaić”.

I had no idea what was in store…

To be continued…

Uwaga J.D.: To jest wgląd w świat, o którym zawsze zastanawiałem się. Chociaż Kris nadal próbuje mnie odrzucić, mam fascynę nieruchomościami wynajmu. Nie mogę się doczekać przeczytania drugiej części tej historii. I chociaż GRS nie zamierza stać się blogem nieruchomości, w niedzielę opowieść czytelników jest w rzeczywistości o tym, jak jeden z was decyduje się wziąć plunge kupując nieruchomość wynajmu, więc będziemy mieli mini-temat tutaj na tydzień lub tak…


Leave a Reply

Your email address will not be published.